Energieausweis: Informationen für Eigentümer, Verkäufer und Käufer einer Wohnimmobilie

Jeder der ein Haus oder eine Wohnung verkaufen oder vermieten möchte, muss einen Energieausweis zur Verfügung stellen, um sämtliche energetischen Kosten einer Immobilie belegen zu können. Ein Energieausweis ist im Grunde genommen ein energetischer Pass für Wohnhäuser oder gewerblich genutzte Gebäude. Dabei vermitteln die unterschiedlichen Kennziffern ein Gesamtbild der Energieeffizienz eines Gebäudes. Beim Bedarfsausweis werden i.d.R. auch Empfehlungen für etwaige Modernisierungen ausgewiesen.

Nicht jeder, der ein Haus besitzt, ist dazu verpflichtet, einen Energieausweis ausstellen zu lassen. Wer z.B. im eigenen, längst fertiggestellten Haus wohnt, braucht letztlich keinen Energieausweise.

Wer jedoch ein Haus bauen, verkaufen oder vermieten möchte, muss einen Energieausweis vorweisen, zumal die Käufer bzw. Mieter einer Immobilie ein Anrecht darauf haben, die Energieeffizienz eines Gebäudes einsehen zu können. Auch im Falle einer Sanierung oder Renovierung einer Immobilie muss ein Energieausweis erstellt werden.

Letztlich gibt es 2 Energieausweisarten. Den Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis. Beiden Varianten führen allerdings häufig zu unterschiedlichen Einschätzungen bzgl. des Energiestandards. Das liegt u.a. daran, dass die notwendigen Daten auf unterschiedlichen Wegen erhoben bzw. berechnet werden. Bedarfsausweise sind zumeist teurer als Verbrauchsausweise, haben aber auch deutlich mehr Aussagekraft. Die Gültigkeitsdauer der Energieausweise beträgt 10 Jahre.

Bei einem Bedarfsausweis werden die Kennwerte für den Energiebedarf rechnerisch und auf Grundlage von Baujahr, Bauunterlagen (Gebäudetyp, Adresse, Anzahl der Wohnungen und Gesamtwohnfläche), den technischen Gebäude- und Heizungsdaten und unter standardisierten Rahmenbedingungen (Klimadaten, Nutzerverhalten, Raumtemperatur) bestimmt.

Der Vorteil hierbei ist, dass die berechneten Kennwerte unabhängig vom individuellen Heiz- und Wohnverhalten der Bewohner ist. Nachteil hierbei ist, dass die Genauigkeit und damit die Aussagekraft des Ausweises stark davon abhängt, wie exakt und umfassend die Daten erhoben werden. Preisgünstige Angebote können weniger genau ausfallen.

Auch für die Ausstellung eines Verbrauchsausweis müssen die üblichen Gebäudedaten, vor allem aber auch die Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre vorliegen. Hierzu gehören das Anfangs- und Enddatum der drei Abrechnungszeiträume. Längere Leerstände während dieser Zeit müssen ebenfalls berücksichtigt werden. Wichtig ist weiter, ob der Energieverbrauch für Warmwasser in den Verbrauchsdaten enthalten ist, oder ob das Wasser dezentral, beispielsweise über elektrische Boiler oder Durchlauferhitzer, erwärmt wird. Aus den Heizkostenabrechnungen oder anderen geeigneten Verbrauchsmessungen werden die Kennwerte für den Energieverbrauch des gesamten Gebäudes ermittelt.

Vorteil: Die Datenerhebung ist i.d.R. deutlich einfacher und weniger fehleranfällig. Die gemessenen Verbrauchszahlen werden über sogenannte Klimafaktoren auf einen deutschlandweiten Mittelwert umgerechnet. Dies hat den Effekt, dass z.B. besonders harte Winter nicht zu einer schlechteren Bewertung des Gebäudes führen. Nachteil: Die Kennwerte sind abhängig vom individuellen Heiz- oder auch Lüftungsverhalten der Bewohner und davon, wie oft sie anwesend sind. Leerstände im Gebäude oder die Gesamtnutzfläche werden manchmal nicht richtig erfasst. Dies kann jedoch zur Verfälschung der Ergebnisse führen.

Die Energiekennzahlen ermöglichen einen bundesweiten Vergleich der energetischen Ausstattung und Eigenschaften von Gebäuden. Eine Vorschau auf den Energieverbrauch und die daraus resultierenden Kosten in der Zukunft ist hierbei jedoch nicht möglich, was für die Ausweiserstellung jedoch nicht relevant ist. Entscheidend ist stattdessen, das zugrunde legen der jeweils gültigen Version der Energieeinsparverordnung (EnEV) im Zeitraum zwischen den Jahren 2009 und 2020. Seit Nov. 2020 gilt überdies das Gebäudeenergiegesetz (GEG).

Eine Herausforderung an dieser Stelle ist, dass die Referenzwerte von Energieausweisen die bis zum Jahre 2014 erstellt wurden, nur schwerlich mit Ausweisen neueren Datums vergleichbar sind. Dies resultiert vornehmlich aus dem Umstand, dass Gebäudebewertungen, die vor bzw. bis zu diesem Datum vorgenommen wurden i.d.R. positiver ausfallen, als bei Immobilien neueren Datums, was auch die Einordnung in Energieeffizienzklassen (A bis H) entsprechend ausweist.

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So gesehen spielt natürlich auch das Erstellungsdatum eines Energieausweises eine entscheidende Rolle. Für die Kennziffer des Endenergiebedarfs kann dieser Fakt jedoch vernachlässigt werden, zumal auch ältere Ausweise auf der gleichen Basis erhoben wurden, wie dies bei aktuellen Ausweisen der Fall ist.

* Ausnahme: Bei Gebäuden, die schon bei Fertigstellung die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung 1977 erfüllt haben oder nachträglich auf diesen Stand gebracht worden sind, genügt ein Verbrauchsausweis.

Beispiel: Sie haben Ihr Haus 1975 gebaut und 2012 energetische Maßnahmen durchgeführt, die belegbar sind, dann reicht hierfür auch ein Verbrauchsausweis.

Sobald Sie über die Sanierung und/oder Modernisierung Ihrer Immobilie nachdenken, empfehlen wir Ihnen dringend, eine/n erfahrene/n Energieberater*in zu Rate zu ziehen. Bei einer professionellen Energieberatung wird zunächst eine Bestandsaufnahme vorgenommen, bei der klar erkennbar wird, an welchen Stellen des Gebäudes welche Energie verbraucht bzw. im schlimmsten Falle verloren geht.

Entscheidend ist weiter, dass mittels dieser Bestandsaufnahme auch mögliche Schäden z.B. an der Gebäudehülle oder auch energetische Schwachstellen am Gebäude aufgedeckt werden, die zwingend in die Energieberatung miteinbezogen werden sollten. Anhand dieser individuellen Auswertungen entsteht in der Folge eine dezidierte Energiebilanz, die u.a. auch Rückschlüsse auf den Wärmeschutz, die Wärmetechnik, die Wärmenutzung und dabei entstehende Emissionen zulassen.

Zusammengefasst ist zu sagen, dass es eine Vielzahl guter Gründe gibt, die für die fachmännische Energieberatung sprechen. Ein weiterer, oft vernachlässigter Vorteil hinsichtlich der Beauftragung eines Energieberaters ist, dass die Fachfrau oder der Fachmann Fördermittel z.B. bei der BAFA oder KfW beantragen kann, auf die ein/e private/r Immobilieneigentümer*in aktuell keinen Zugriff hat. Ein zusätzliches wichtiges Argument, das die Konsultation eines Energieberaters unabdingbar macht.