Renovierungsklausel im Mietvertrag nicht immer wirksam

Renovierungsklausel im Mietvertrag nicht immer wirksam

In vielen Mietverträgen fordern Vermieter von ihren Mietern, dass sie in der Wohnung regelmäßig Wände, Decken und Türen streichen sollen – sogenannte Schönheitsreparaturen. Eine solche Renovierungsklausel ist aber in vielen Fällen unwirksam. Vermieter sollten daher in ihren Mietverträgen auf gültige Renovierungsklauseln achten.

Beim Einzug noch frisch renoviert, sehen Mietwohnungen nach einigen Jahren oft schon abgewohnt aus. Das Gesetz schreibt vor, dass der Vermieter für sämtliche Reparaturen in der Wohnung zuständig ist – also auch für sogenannte Schönheitsreparaturen. Allerdings kann diese Pflicht mit einer Klausel im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden, wovon viele Vermieter auch Gebrauch machen. In der Regel steht im Vertrag dann, dass Wände, Decken, Heizkörper, Fenster und Türen gestrichen werden müssen – in gewissen Abständen.

Starre Renovierungsklausel = unwirksame Klausel

Häufig findet sich in einem Mietvertrag noch eine Formulierung wie: „Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen in Küche, Bad und Toilette spätestens alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle fünf Jahre und in Nebenräumen alle sieben Jahre durchzuführen.“ Der Bundesgerichtshof (BGH) argumentiert, dass eine solche Klausel den Mieter in mehrfacher Hinsicht unangemessen benachteiligt.

Einerseits, weil die gewählten Fristen zu kurz gewählt sind. „Heute erkennen die Gerichte für die verschiedenen Räume eher Fristen von fünf, acht und zehn Jahren an“, sagt Rechtsanwalt Jens Hermann von der Rechtsanwaltskanzlei Magold, Walter & Hermann. Andererseits ist die oben genannte Klausel aber auch unwirksam, weil sie eine sogenannte starre Frist enthält. Ebendiese ist laut BGH nichtig (Az.: VIII ZR 361/03). Erkennbar ist eine starre Frist an Formulierungen wie „spätestens“, „mindestens“ oder „immer“. Demnach müsste ein Mieter nach Ablauf der Frist selbst dann renovieren, wenn noch gar kein Bedarf besteht. Die Folge ist für den Vermieter gravierend: In einem solchen Fall ist er nämlich selbst für die Schönheitsreparaturen verantwortlich.

Flexible Renovierungsklausel = gültige Klausel

Im Gegensatz dazu sind Renovierungsklauseln laut BGH dann gültig, wenn der Fristenplan flexibel gestaltet ist. Eine entsprechende Renovierungsklausel kann beispielsweise Formulierungen enthalten wie „im Allgemeinen“, „falls erforderlich“ oder „nach Bedarf“.  Ein Beispiel für eine derartige Formulierung wäre: „Im Allgemeinen müssen Schönheitsreparaturen, falls erforderlich, in Küche, Bad und Toilette alle fünf Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle acht Jahre und in Nebenräumen alle zehn Jahre durchgeführt werden.“

Was aber, wenn sich Mieter und Vermieter über den Abnutzungsgrad einer Mietwohnung uneinig sind? „Im Regelfall kommt es überhaupt nur nach dem Auszug des Mieters zum Streit um die Schönheitsreparaturen“, sagt Rechtsanwalt Jens Hermann. „Wenn die Renovierungsklausel gültig ist, haben die vertraglichen Fristen Auswirkungen auf die Beweislast. Sind die Fristen beim Auszug noch nicht verstrichen und der Mieter hat nicht renoviert, muss der Vermieter beweisen, dass die Wohnung zum Zeitpunkt des Auszugs renovierungsbedürftig war. Sind die Fristen jedoch verstrichen, muss der Mieter beweisen, dass eine Renovierung nicht nötig war“, so der Rechtsanwalt weiter. „Beide Parteien können den Beweis rückwirkend in der Regel nur schwer oder gar nicht antreten. Wie hoch der Grad der Abnutzung letztlich ist, muss immer im Einzelfall beurteilt werden.“

Was zu den Schönheitsreparaturen gehört – und was nicht

Unabhängig davon, ob eine Frist starr oder flexibel, gültig oder ungültig ist, bleibt eine Frage: Welche Arbeiten darf der Vermieter eigentlich überhaupt vom Mieter verlangen? Eine gesetzliche Regelung hierzu existiert nicht. Allerdings ist sich die Rechtsprechung in dieser Frage einig: Das Tapezieren und Anstreichen von Wänden und Decken gehört zu den Schönheitsreparaturen, ebenso das Anstreichen von Türen und Fenstern von innen. Ebenfalls dazu gehört zumindest theoretisch das Streichen von Fußböden. Fußböden, die gestrichen werden müssen, sind heutzutage aber sehr unüblich. Nicht dazu gehört jedoch das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden. Falls der Vermieter solche Arbeiten vom Mieter verlangt, führt das dazu, dass die gesamte Renovierungsklausel unwirksam ist. Auch in diesem Fall muss der Mieter also überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen.

Wohnung muss renoviert übernommen worden sein

Übrigens sind Renovierungsklauseln laut BGH überhaupt nur dann gültig, wenn der Mieter zum Mietvertragsbeginn auch eine renovierte Wohnung übernommen hat (Az.: VIII ZR 242/13). Auch hier gibt es aber wieder Einschränkungen: Denn „renoviert“ bedeutet laut BGH nicht, dass die Wohnung direkt vor dem Einzug frisch gestrichen wurde. Stattdessen reiche es aus, wenn die Wohnung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelt – von geringfügigen Gebrauchsspuren abgesehen.

08.12.2017, Immowelt

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