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Mieter verstorben – wer haftet?

Ist der Mieter verstorben, steht der Vermieter vor der Frage, wer die Wohnung leer räumt und etwaige Rückbau- und Renovierungsarbeiten durchführt oder finanziell dafür aufkommt. Denn hier können hohe Kosten entstehen, die – je nach Wohnungsgröße – zwischen 5.000 und 25.000 € liegen. Diese Kosten sind – wie auch Mietschulden - sogenannte Nachlassverbindlichkeiten, wofür die Erben des Mieters grundsätzlich aufkommen müssen. 

Vermieter sind Erben bekannt 

Im Optimal-fall kennt der Vermieter die persönlichen Lebensumstände seines Mieters und kann nahe Verwandte des Verstorbenen hierzu kontaktieren.

Erbe wird man aufgrund seines Verwandtschaftsverhältnisses (§§ 1924 ff. BGB) oder aufgrund einer letztwilligen Verfügung des Erblassers (§ 1937 BGB).

Als Erbe tritt man dann qua Gesetz (§ 564 BGB) in das Mietverhältnis ein und haftet als solcher für sämtliche Vermieteransprüche. 

Wichtig zu wissen ist, dass der Tod des Mieters das Mietverhältnis also nicht automatisch beendet. Vielmehr wird es vom Erben fortgeführt.

Der Vermieter hat aber das Recht, innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist zu kündigen (§ 564 S. 2 BGB). Damit soll dem Vermieter Gelegenheit gegeben werden, sich von einem Vertragspartner zu trennen, den er sich nicht ausgesucht hat. Dem Erben steht dieses Recht ebenfalls zu. Bis zur Kündigung dieses Mietvertrages hat der Erbe auch die Miete in bisheriger Höhe zu bezahlen. 

Haftung des Erben auch mit Privatvermögen?

Ein Erbe haftet gemäß § 1967 BGB für Schulden des Verstorbenen, und zwar auch mit seinem Privatvermögen.  Der Gesetzgeber hat jedoch verschiedene Möglichkeiten zur Haftungsbegrenzung eines Erben geschaffen.

Ist der Nachlass überschuldet, kann der Erbe zum Beispiel einen Antrag auf Eröffnung eines Nachlassinsolvenzverfahrens stellen (§ 1980 BGB). Eine weitere Möglichkeit ist die Erhebung der sogenannten Dürftigkeitseinrede des Erben nach § 1990 BGB. Das ist sinnvoll, wenn das Erbe so gering ist, dass nicht einmal die Verfahrenskosten für ein Nachlassinsolvenzverfahren beglichen werden könnten. Mit der Erhebung der Dürftigkeitseinrede kann der Erbe die Begleichung der Forderungen des Nachlassgläubigers (Vermieter) verweigern Es kommt hierbei auf die Dürftigkeit des Nachlasses und nicht auf die finanzielle Situation des Erben an. Die Dürftigkeit des Nachlasses hat der Erbe allerdings zu beweisen. 

Problem: Erbe schlägt Erbschaft aus

Ist der Nachlass überschuldet, wird der Erbe die Erbschaft ausschlagen (§ 1943 BGB). Die Ausschlagung der Erbschaft erfolgt gegenüber dem Nachlassgricht und muss innerhalb von sechs Wochen erfolgen (§ 1945 BGB). Die sechswöchige Frist beginnt mit der Kenntnis vom Erbfall, beim  Testament mit dessen Bekanntgabe durch das Nachlassgericht.  

Schlägt ein Erbe fristgerecht aus, fällt die Erbschaft den im Rang nachfolgenden Personen zu (§ 1953 BGB). Beispiel: schlägt die Tochter des Verstorbenen aus, fällt die Erbschaft nun deren Kinder zu. Das Nachlassgericht informiert den (neuen) Erben darüber, dass er aufgrund einer Ausschlagung Erbe wurde. Wegen der Erbensuche und Ausschlagungsfristen können hier mehrere Monate ins Land gehen, ohne dass der Vermieter Zugriff zur Wohnung hat. In dieser Zeit bezahlt auch niemand die Miete. 

Vermieter kennt Erben nicht  

Bei unbekannten Erben muss eine Nachlasspflegschaft beim Nachlassgericht beantragt werden (§ 1961 BGB), um etwaige Erben zu ermitteln. Bis zur Annahme der Erbschaft durch die noch zu ermittelnde Person hat das Nachlassgericht auch für die Sicherung des Nachlasses zu sorgen, wenn Vermögen vorhanden ist. Hierzu können Geld, Schmuck, Wertpapiere, Kunst etc. des Verstorbenen hinterlegt und/oder ein Siegel angebracht werden. Es wird dann in der Regel auch auf Anordnung des Gerichtes ein Nachlassverzeichnis angelegt und ein Nachlasspfleger für den (noch zu suchenden) Erben bestellt. 

Sonderfall: Mieter war Harz-IV-Empfänger 

Viele Vermieter hoffen auf die Zuständigkeit des Sozialamtes, die bisher den Mieter finanziell unterstützten und Mietzahlungen veranlassten.  Der Leistungsanspruch des Mieters endet jedoch mit dessen Tode, so dass das Sozialamt keinerlei Leistungen mehr schuldet.

Fazit: Ist Vermögen des Erblassers vorhanden, wird der Erbe die Erbschaft nur selten ausschlagen. Dann haftet er als Erbe dem Vermieter grundsätzlich auch für die ordnungsgemäße Rückgabe der Wohnung und für Mietzahlungen bis zum Vertragsende. Ist der Nachlass verschuldet, schaffen die Erben meistens die fristgerechte Ausschlagung.  Ist kein Erbe vorhanden und der Nachlass verschuldet, gibt das Nachlassgericht die Wohnung dem Vermieter frei. Der Vermieter muss diese dann auf seine Kosten räumen und renovieren lassen.  

Hinweis:  Diese Informationen können eine Rechtsberatung im konkreten Einzelfall nicht ersetzen. Bitte lassen Sie sich entsprechend beraten.

08.12.2017, Immobilienscout 24

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